Glossário do Crédito Habitação

Os termos que vai encontrar em propostas de crédito habitação, explicados de forma simples e com exemplos. Se depois de ler ainda tiver dúvidas, fale connosco — explicamos tudo sem termos técnicos, e de borla.

Spread

É a margem comercial que o banco adiciona ao indexante (normalmente a Euribor) para formar a taxa de juro do seu crédito. Está ligado ao risco que o cliente representa para o banco — e é o principal elemento negociável de um crédito habitação.

Exemplo: com a Euribor a 2,5% e um spread de 1,2%, a sua taxa (TAN) é 3,7%. Reduzir o spread para 0,8% baixa a taxa para 3,3% — menos ~34€/mês num crédito de 150.000€ a 30 anos.

Euribor

Taxa de referência do mercado interbancário europeu: reflete a taxa a que os bancos da zona euro emprestam dinheiro entre si. Nos créditos de taxa variável em Portugal é o indexante mais usado, revisto a cada 3, 6 ou 12 meses conforme o contrato.

Não é negociável — ao contrário do spread. Quando a Euribor sobe, a sua prestação sobe na revisão seguinte; quando desce, a prestação desce.

TAN — Taxa Anual Nominal

Mede o custo anual do empréstimo em juros, com base no montante e no prazo acordado. Na taxa variável, TAN = Euribor + Spread.

Atenção: a TAN não inclui comissões nem seguros — para comparar propostas completas, use a TAEG.

TAEG — Taxa Anual de Encargos Efetiva Global

O custo total anual do crédito: juros, comissões, seguros, impostos e outros encargos associados (incluindo produtos de venda associada). É a taxa certa para comparar propostas de bancos diferentes, porque duas propostas com a mesma TAN podem ter TAEG muito diferentes.

LTV — Loan-To-Value

Rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel (o menor entre o valor de avaliação e o de compra). Um LTV mais baixo significa menos risco para o banco — e mais margem para negociar spread.

Exemplo: imóvel avaliado em 100.000€ com LTV máximo de 85% → o banco empresta no máximo 85.000€.

MTIC — Montante Total Imputado ao Consumidor

Tudo o que vai pagar até ao fim do contrato: capital, juros, comissões, seguros e restantes encargos. É o número que mostra o custo real do crédito ao longo da vida do empréstimo — e o que uma boa transferência de crédito reduz em milhares de euros.

Amortização antecipada

Pagamento de parte ou da totalidade do capital em dívida antes do prazo. Nos contratos de taxa variável, a comissão máxima é de 0,5% do capital reembolsado (2% na taxa fixa). Na transferência de crédito, esta comissão é frequentemente assumida pelo novo banco.

Taxa fixa, variável e mista

Variável: a prestação acompanha a Euribor — pode descer ou subir. Fixa: a prestação mantém-se igual durante o período contratado, com prémio de previsibilidade. Mista: um período inicial fixo (por exemplo, 2 a 5 anos) seguido de taxa variável.

Mapa de Responsabilidades de Crédito

Documento emitido pelo Banco de Portugal que lista todos os créditos em nome de uma pessoa. Qualquer banco o pede num processo de crédito ou transferência. Pode obtê-lo gratuitamente no portal do cliente bancário do Banco de Portugal.

Caderneta Predial

Documento das Finanças com a identificação fiscal e as características do imóvel. É necessária na compra e na transferência de crédito habitação, e pode ser obtida no Portal das Finanças.

Certidão de Teor (Certidão Permanente do Registo Predial)

Documento da Conservatória do Registo Predial que comprova quem é o proprietário do imóvel e que ónus existem sobre ele (por exemplo, a hipoteca do banco atual).

Escritura

Ato formal de contratação do crédito e constituição da hipoteca. Na transferência de crédito habitação, é na escritura com o novo banco que o empréstimo antigo é liquidado e o novo contrato entra em vigor.